Ratgeber: Abklärungen vor dem Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie

Vorsicht ist die Mutter der Prozellankiste

Der Umbau eines alten Hauses kann sehr teuer werden. Deshalb ist es wichtig, vor dem Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie verschieden Abklärungen zu treffen. Hier einige der wichtigsten Punkte:

Statische Situation

Es ist wichtig, die bestehende Struktur kurz zu analysieren. Wie ist der Zustand ? Kann sie neue zusätzliche Gewichte tragen, wie zum Beispiel Unterlagsböden, neue Wände, neue Decken und so weiter?

Denkmalpflege und Heimatschutz

Steht das Gebäude oder einzelne Gebäudeteile unter Schutz ? Dies kann im Inventar Schützenswerte Gebäude nachgeschaut werden. Falls ja, kann dies zu Restriktionen im Umbau führen, und im Extremfall auch Ideen des Bauherrn und des Architekten zerstören.

Feuerpolizei

Dieser Punkt ist vor allem dann wichtig, wenn aus dem Gebäude ein Doppeleinfamilienhaus oder ein Mehrfamilienhaus gemacht werden soll. Bei einem Einfamilienhaus erlässt die Feuerpolizei in der Regel nur wenige Auflagen, da bei einem Brand keine direkten Nachbarn betroffen sind.

Bei allen anderen Objekten können die Kosten, die durch feuerpolizeiliche Auflagen entstehen, sehr hoch sein. Da werden zum Beispiel neue Brandmauern gefordert oder die Unterbrechung von Deckenbalken, die von einer Einheit direkt in eine andere übergehen.

Ein Beispiel aus der Praxis

Bei unseren Referenzobjekte finden sie den Umbau an der Chilengasse in Volketswil. Dieses wunderschöne alte Haus ist seit Jahren ein Doppeleinfamilienhaus, das genau dem First entlang getrennt ist. Wir hatten den Auftrag für den Bauherren, der den einen Teil gekauft hatte, einen grösseren Umbau zu tätigen. Dieser staunte nicht schlecht, als wir ihn über die Auflagen der Feuerpolizei informierten. Wir mussten hinter der Holzfassade Richtung Nachbargebäude, einem etwa 4 Meter entfernten alten Pfarrhaus, eine Brandmauer errichten, damit bei einem Brand das Feuer nicht auf das Pfarrhaus übergreifen kann. Kosten: CHF 20'000. Zusätzlich musste man hausintern zur anderen Einheit des DEFH eine grosse Brandmauer errichten. Kosten: CHF 50'000.

Dieses Beispiel zeigt, dass die Kosten für feuerpolizeiliche Auflagen sehr hoch sein können. Unsere Bauherrschaft war verständlicher Weise alles andere als erfreut, diese übernehmen zu müssen, zumal der Vorbesitzer bei den Verkaufsverhandlungen nie ein Wort darüber verloren hatte.

Werkleitungen

Die Behörden verlangen in der Regel, dass die bestehenden Werkleitungen zum Haus hin vor dem Umbau von einer spezialisierten Firma auf ihren Zustand untersucht werden. Da ist es schon oft passiert, dass bestehende Kanalisationsleitungen oder Wasserleitungen auf Kosten des Bauherrn ersetzt werden mussten.

Heizung

Der Energieträger eines Gebäudes sollte immer den gängigen Energie- und Abgasvorschriften entsprechen. Oft müssen Heizungen durch neuere Modelle ersetzt werden. Wir sind jedenfalls der Meinung, dass alte Ölheizungen durch ökologischere Wärmepumpen ersetzt werden sollten. Da eine Wärmepumpe im Unterhalt wesentlich günstiger als eine alte Ölheizung ist, werden diese Kosten über die Jahre amortisiert.

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